大洋新聞 時間: 2014-08-12來源: 信息時報
  廣州市經緯行研究總監瞿中奇表示,過去兩年因為公寓不限購賣得很好,但最近半年由於整個市場變冷,所以公寓市場也降溫了。公寓面臨供貨量太大問題,今年下半年可售的公寓數達到22771套,蘿崗南沙等區域供應量很大,消化面臨壓力。甚至天河區公寓供應都達到了1390套。
  合富輝煌首席分析師黎文江表示,目前廣州市公寓樓盤同質化非常嚴重,比如蘿崗區有很多公寓,競爭激烈。
  出租回報率低於銀行利率
  滿堂紅地產研究部高級經理周峰介紹,廣州市商業公寓大概有81~82%的都是投資,只有很少的比例是購買用來自住。
  黎文江說,公寓的出租回報率還達不到銀行存款利率,而且還面臨租不出去的問題。此外,公寓的管理費也要不少錢,又不帶學位,所以變成了雞肋,前景不看好。
  有業界人士透露,目前南站地區有公寓是以帶100元/平方米的返租出售,返還期為2年,“其實是先抬高售價後再變相打折,等到自己拿來租的時候,肯定租不了這麼高的租金”。
  周峰稱,蘿崗、番禺等郊區板塊的公寓供應較多,但現在都還沒有交樓,至少要到明年開始陸續交樓後,才有案例可以瞭解到投資收益情況。市中心公寓靠近寫字樓和辦公區的,有白領和外籍客戶去租住,出租情況還是比較好的。市中心公寓投資回報率雖然低於利率,還是比同地段的住宅要高,大概有3.8~3.9%的回報率,而住宅一般只有3%的出租回報率。目前,銀行3年期的整存整取存款利率已達到4.25%,5年期及以上的存款利率為4.75%。
  不過由於商用物業的使用年限比住宅要短,所以租金必須要比同地段的住宅要高,才能保證回報率高於住宅,其回報率至少要在6%以上才能算賺。以一套總價100萬元的商業公寓為例,每月租金必須達到5000元以上,才值得購買。
  另據瞭解,在租賃稅費方面,公寓的稅費也比住宅要高。住宅租賃稅費按月租4%~8.38%的範圍計徵,而商業租賃稅費範圍則在月租6%~14.3%這個範圍計徵。
  轉手稅率至少比住宅高10%
  對於投資住宅的購房者來說,相對低出租回報率,其投資價值更多的是在轉手時房價增值上體現。但商業公寓與住宅有所不同,其轉手時將面臨較大的稅費成本。
  市民鄧先生去年國慶在番禺萬博地區購進了一套小面積複式公寓,但購買後卻發現公寓轉手成本非常高,很擔憂今後是否能賺錢。
  周峰表示,商業公寓比較適合手上有錢但又沒名額購買住宅、比較追求穩定月租金的投資客。但對於短期投資客來說,商業公寓並不是合適的產品。商業公寓轉手的也比較少,目前一手公寓貨量都非常大且在促銷,所以二手公寓基本少人問津。
  而且公寓轉手的稅費很高,一般而言住宅的稅費,沒過5年要交5.5%的營業稅,稅費也大概是7~8%;而商業公寓因為必須交增值稅等,其稅率達到了17~18%左右,比住宅至少高10%。因此,轉手商業公寓都會報低價。“現在很多公寓在宣傳促銷時都說未來增值空間很大,但在轉手出售的時候,增值越多交的稅費也就越多”,周峰表示。
  廣州公寓面臨供貨量太大問題,今年下半年可售的公寓數達到22771套,消化面臨壓力。——經緯行研究總監瞿中奇
  目前廣州市公寓樓盤同質化非常嚴重,競爭激烈。出租回報率低於銀行利率,又不帶學位,所以變成了雞肋,前景不看好。
  ——合富輝煌首席分析師黎文江
    (原標題:為何限購未鬆綁公寓就先降價?)
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